注文住宅の「本体価格」だけでは家は建たない？付帯工事・諸費用まで含めた総額を解説

住宅会社のホームページや広告を見ていると、

「本体価格2,000万円～」
「○坪○○万円」

といった表示を目にすることがあります。

そこで気になるのが、

「2,000万円あれば、この家が建つの？」

ということではないでしょうか。

実際の家づくりでは、建物本体のほかにもさまざまな費用がかかります。

土地から購入する場合には土地代が必要ですし、土地によっては地盤改良、水道引き込み、造成などの工事が必要になることもあります。

さらに外構、登記、住宅ローン、保険、家具・家電、引っ越しなどもあります。

そのため、

「建物はいくらか」ではなく「住み始めるまで全部でいくらか」

という視点を持つことが大切です。

今回は、注文住宅で本体価格以外にどのようなお金がかかるのか、家づくり全体の予算を考える方法まで詳しく解説します。

そもそも「本体価格」とは？

一般的に本体価格とは、住宅そのものを建てるための工事費を指します。

たとえば、

・基礎
・柱や梁
・屋根
・外壁
・窓や玄関ドア
・床、壁、天井
・キッチン
・浴室
・洗面台
・トイレ
・住宅内部の電気や給排水設備

などです。

ただし、

何を本体価格に含めるかは、住宅会社や商品によって異なります。

A社では標準仕様のものが、B社ではオプションということもあります。

そのため、本体価格だけで住宅会社を比較するのは難しいものです。

「坪単価」だけの比較にも注意

住宅会社を比較するときによく使われるのが坪単価です。

たとえば30坪の住宅が2,100万円なら、単純計算で坪70万円です。

ただし、坪単価にも統一された表示方法があるわけではありません。

・何を工事費に含めるか
・延床面積で計算するか
・施工床面積で計算するか
・どこまで標準仕様か

などで数字は変わります。

坪単価が低い＝最終的な支払額も安い

とは限りません。

家づくりのお金を分けて考えてみる

注文住宅に必要なお金を整理すると、大きく次のように分けられます。

1．土地購入費

土地から探す場合の費用です。

2．建物本体工事費

住宅そのものを建てる費用です。

3．付帯工事費

土地や建築条件によって必要になる工事です。

4．外構工事費

駐車場、庭、フェンス、アプローチなどです。

5．諸費用

登記、住宅ローン、保険、各種手続きなどです。

6．入居に必要な費用

家具、家電、カーテン、引っ越しなどです。

これらをまとめて考えることが重要です。

特に差が出やすい「付帯工事」

土地によって大きく違うのが付帯工事です。

たとえば、

・地盤改良
・造成
・擁壁
・水道引き込み
・下水道接続
・浄化槽
・既存建物の解体
・屋外給排水

などです。

すでに住宅用地として整備された土地と、これまで畑だった土地では、同じ住宅を建てても必要な工事が違います。

つまり、

同じ家を建てても、土地によって総額は変わります。

地盤改良費が必要になる場合

建築前の地盤調査で、地盤補強が必要と判断されることがあります。

地盤改良は数十万円程度から、条件によって100万円を超えることもあります。

購入前に地盤改良の要否を確定できない場合もあるため、

改良が必要になっても対応できる程度の余裕

を予算に持たせておくことが重要です。

高低差があれば造成・擁壁も

道路より高い・低い土地や傾斜地では、

・盛土
・切土
・残土処分
・擁壁
・駐車場造成

などが必要になる場合があります。

土地価格が相場より安くても、造成費を加えると最終的な総額はそれほど安くならないケースもあります。

上下水道も確認

前面道路に水道本管があっても、敷地内に給水管が引き込まれていないことがあります。

公共下水道が利用できない場合には、浄化槽が必要になることもあります。

特に田畑や郊外の土地では、

住宅を建てるためのインフラがどこまで整っているか

を確認しましょう。

親の畑なら「土地代0円」でも費用がかかる

親が所有する畑へ家を建てる場合、土地購入費が不要なのは大きなメリットです。

ただし、

・農地転用
・農振除外
・造成
・水道
・浄化槽
・地盤改良

などが必要になることがあります。

土地代が0円だから、

「建物代だけあれば大丈夫」

とは限りません。

外構工事も忘れない

建物が完成しても、それだけでは生活しにくいことがあります。

山梨では車を日常的に利用する方も多いため、

・駐車場
・カーポート
・玄関アプローチ

などを計画するケースも多いでしょう。

さらに、

・フェンス
・門柱
・宅配ボックス
・庭
・ウッドデッキ
・物置

などもあります。

すべてを最初から施工する必要はありませんが、入居時に必要なものは最初から予算に入れておきましょう。

「外構は後で」が難しいケースも

庭やウッドデッキは後からでも施工できます。

一方で、

・駐車場が土のまま
・玄関まで泥だらけになる
・道路と高低差がある
・転落防止のフェンスが必要

といった場合には、入居前に最低限の外構が必要です。

建物に予算を使い切ってしまわないよう注意しましょう。

家づくりには諸費用もかかる

工事以外にも、

・登記関係
・住宅ローン関係
・火災保険、地震保険
・税金
・各種申請、検査

などの費用があります。

一つひとつは建物ほど大きくなくても、合計するとまとまった金額になります。

家具・家電・引っ越しも家づくりの予算

新築をきっかけに、

・冷蔵庫
・洗濯機
・エアコン
・ダイニングセット
・ソファ
・ベッド
・カーテン
・照明

などを買い替える家庭もあります。

引っ越し費用も必要です。

住宅ローンだけを見るのではなく、

「引っ越した翌日から普通に生活できる状態」

まで考えて予算を立てると安心です。

本体価格と総額はこんなに違う

仕組みを分かりやすくするため、架空の例で考えてみましょう。

この例では建物本体は2,500万円ですが、土地を購入し、新生活を始めるまでの総額は4,400万円です。

もちろん実際の金額は家づくりによって違います。

大切なのは、

「本体価格＝家づくりの総額ではない」

と理解しておくことです。

「予算4,000万円＝土地1,000万円＋家3,000万円」は注意

総予算4,000万円だから、

「土地1,000万円、建物3,000万円」

とすべて使ってしまうと、

・地盤改良
・上下水道
・外構
・登記
・住宅ローン費用

などを入れる余地がなくなります。

総予算から先に諸費用や必要工事分を確保し、残りを土地と建物へ配分する方が安全です。

土地を先に買うと調整が難しくなることも

気に入った土地が見つかると、

「ほかの人に買われる前に決めたい」

と思うものです。

しかし、土地に予算を使いすぎると、

・平屋にしたかった
・収納を増やしたかった
・住宅性能にもこだわりたかった
・設備をグレードアップしたかった

といった希望を建物側で削らなければならなくなることがあります。

土地を購入する前に、

その土地に希望する家を建てた場合の総額

を一度考えてみることをおすすめします。

「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

住宅ローンも同じです。

金融機関から借りられる金額が、その家庭にとって無理なく返せる金額とは限りません。

住宅購入後も、

・固定資産税
・住宅メンテナンス
・車
・教育費
・旅行や趣味
・老後の貯蓄

などにお金がかかります。

「いくら借りられるか」だけではなく、

毎月いくらなら無理なく返していけるか

を考えましょう。

住宅会社の見積もりは「中身」を比較

複数の住宅会社を比較する場合には、

・建物本体の標準仕様
・付帯工事
・屋外給排水
・地盤改良
・外構
・照明、カーテン、エアコン
・申請費用
・土地関連費用
・諸費用

がどこまで入っているか確認します。

A社3,000万円に多くの費用が含まれ、B社2,700万円では別途工事が多いなら、

「B社の方が300万円安い」

とは言い切れません。

見積もりは金額だけでなく、同じ条件にそろえて比較する

ことが大切です。

契約後に増えやすい費用

注文住宅では打ち合わせが進むにつれて、

・キッチンのグレードアップ
・食器棚
・コンセント追加
・造作収納
・床材や壁材
・照明
・カーテン
・外構

など、希望が増えることがあります。

一つひとつは数万円でも、積み重なると大きな金額になります。

最初から予算をぎりぎりまで使わず、一定の余裕を残しておくことをおすすめします。

家づくりを始める前に考えたい3つの金額

① 家づくり全体に使える金額

土地、建物、工事、諸費用すべてを含めた予算です。

② 自己資金として使う金額

貯蓄をすべて住宅へ使わず、入居後の生活資金も残します。

③ 無理なく返せる住宅ローン

借入可能額ではなく、生活を続けながら返せる金額を考えます。

この3つが決まれば、

「土地にいくら使えるか」

「建物にいくら使えるか」

が見えやすくなります。

土地を買う前に一度「総額」を出してみる

気になる土地が見つかったら、

・土地価格
・建物
・造成
・上下水道
・地盤
・外構
・諸費用

まで含めた概算を考えてみましょう。

そのうえで、

「この金額なら無理なく払える」

と判断してから土地を購入すると、その後の家づくりも進めやすくなります。

カトリホームでは家づくり全体の資金計画をご相談いただけます

家づくりでは、

「土地は不動産会社」
「家は住宅会社」
「ローンは銀行」

と別々に考えてしまいがちです。

しかし、最終的にはすべて同じ家計から支払います。

だからこそ、

土地・建物・付帯工事・諸費用・住宅ローンまでまとめて考える

ことが重要です。

カトリホームでは、山梨県内の土地探しから新築住宅、住宅ローンを含めた資金計画までご相談いただけます。

「自分たちなら総額いくらまでが安心？」

「この土地に家を建てると全部でいくらくらい？」

「見積もりを見ても、何が含まれているかよく分からない」

という段階でも大丈夫です。

本体価格ではなく、住み始めるまでの総額を考える。

無理のない家づくりの第一歩として、お気軽にカトリホームへご相談ください。

※住宅建築に必要な工事、諸費用、税金、住宅ローン関連費用などは、土地・建物・金融機関・契約内容によって異なります。