「実家の近くに畑があるので、そこに家を建てたい」

「親から土地を譲ってもらえることになったけれど、地目が“畑”になっている」

山梨で家づくりを考えていると、このようなケースもあります。

土地をすでに所有していたり、ご家族から土地を譲ってもらえたりすれば、新しく土地を購入する必要がなく、家づくりの費用を抑えられる可能性があります。

ただし、その土地が田や畑などの「農地」の場合、すぐに住宅を建てられるとは限りません。

住宅を建てるためには、まず「農地転用」が可能な土地なのかを確認する必要があります。

そもそも「農地転用」とは？

農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅敷地や駐車場、資材置場など農業以外の目的で利用することです。

農地は食料生産の基盤でもあるため、所有者が自由に宅地へ変更できるわけではありません。

農地に住宅を建てる場合には、原則として農地法に基づく許可などの手続きが必要です。

ここで注意したいのが、登記簿の「地目」だけでは判断できない場合があるということです。

登記簿上の地目が農地以外でも、実際の土地の状態によって農地として扱われることがあります。

「昔は畑だった」「登記上は畑になっている」といった情報だけで判断せず、現在の土地の状況を確認することが大切です。

「農地法4条」と「農地法5条」は何が違う？

農地転用について調べると、「4条」「5条」という言葉が出てきます。

住宅を建てる場合は、大きく次のように考えると分かりやすいでしょう。

農地法第4条

自分が所有している農地を、自分自身が住宅敷地などへ転用する場合です。

たとえば、自分名義の畑に自宅を建てるケースなどが該当します。

農地法第5条

農地を住宅敷地などへ転用することを目的として、売買や贈与、賃貸などによる権利の移転・設定を伴う場合です。

たとえば、親名義の農地を子どもが譲り受けて家を建てる場合などは、5条の手続きが関係することがあります。

実際には土地の所有関係や計画によって判断が変わるため、家族の土地だからと自己判断せず、事前に確認しておくことが大切です。

市街化区域では「許可」ではなく「届出」になる場合も

農地転用の手続きは、土地がある場所によっても変わります。

原則として農地転用には許可が必要ですが、市街化区域内にある農地については、あらかじめ農業委員会へ届出を行うことで転用できる仕組みがあります。

ただし、

「届出で済む土地なら、自由に家を建てられる」

という意味ではありません。

農地転用とは別に、都市計画法や建築基準法、道路の条件なども確認する必要があります。

市街化調整区域の場合には、住宅建築について都市計画法上の許可などが必要になることもあります。

つまり、

「農地転用できること」と「希望する住宅を建てられること」は別に確認する必要がある

ということです。

「農振農用地」になっている場合はさらに注意

農地について特に確認しておきたいのが、「農用地区域」に入っているかどうかです。

市町村では、将来にわたって農業に利用していく土地を農用地区域として定めています。

一般には「農振農用地」や「青地」と呼ばれることもあります。

農用地区域内の農地は、農業用として守っていくことを前提としているため、原則として住宅などへの転用はできません。

住宅を建てるため農用地区域から外す必要がある場合には、まず市町村の農業振興地域整備計画を変更する「農振除外」を行い、その後、農地転用の手続きへ進むことになります。

ケースによっては、

農振除外
↓
農地転用
↓
建築に必要な手続き
↓
着工

という流れになります。

通常の宅地に家を建てる場合と比べて、計画に時間がかかる可能性があります。

農振除外は申請すれば必ず認められるわけではありません

農振除外にも条件があります。

たとえば、

・農用地区域以外に代わりとなる土地がないこと
・地域の農業計画に支障を与えないこと
・周辺農地の効率的な利用に支障を与えないこと
・農地の集積に支障を与えないこと
・用排水路など土地改良施設の機能に支障を与えないこと
・農業基盤整備事業との関係で一定の条件を満たしていること

などを確認します。

そのため、

「自分の土地だから」

「親からもらえる土地だから」

という理由だけで住宅用地へ変更できるわけではありません。

家づくりを始める前に、その土地がどのような区域に指定されているのか確認しておきましょう。

農地ならどこでも同じように転用できるわけではない

農地は、その農業上の重要性などによって、

・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地

などに区分されます。

農業上重要性の高い農地ほど、転用は厳しく制限されます。

一方で、市街地の中や市街化が進んでいる地域にある農地など、比較的転用が認められやすい区分もあります。

そのため、

「隣の畑には家が建っているから、この土地も大丈夫だろう」

とは限りません。

近くの土地でも条件が異なる可能性があります。

農地転用ではどんなことを確認する？

農地転用の申請では、単に「農地を住宅用地に変えたい」と申請するだけではありません。

山梨県の申請案内では、土地や計画に応じて、

・土地の登記事項証明書
・土地の位置を示す図面
・建物の位置や面積などが分かる配置図
・道路、用排水施設などが分かる図面
・事業を実施するための資力を証明する書類
・土地改良区に関係する場合の書類
・ほかの法令の許認可に関する書類

などが必要になります。

つまり、

「いつか家を建てたいから、とりあえず宅地に変えておく」

というより、実際の住宅建築を前提とした具体的な計画として進めることになります。

農地に家を建てるまでの大まかな流れ

土地によって異なりますが、一般的には次のように進めます。

1．土地の所在地や所有者を確認

地番、所有者、登記上の地目、現在の土地の状態などを確認します。

2．農地の区分を確認

農用地区域に入っているか、農地転用が可能な区分なのかを確認します。

判断が難しい場合には、市町村の農業委員会などへ確認します。

3．住宅を建てられる土地か確認

農地法だけでなく、

・都市計画
・接道条件
・上下水道
・敷地の高低差
・造成の必要性

なども調べます。

4．必要であれば農振除外

農用地区域に指定されていて、除外が可能な土地であれば農振除外の手続きを進めます。

5．農地転用の申請・届出

土地や権利関係に応じて農地法4条・5条などの手続きを進めます。

山梨県では、転用する農地が所在する市町村の農業委員会が申請受付の窓口となっています。

6．建築に必要な手続き

必要に応じて開発許可、建築確認などを行い、住宅建築へ進みます。

農地転用以外にも費用がかかることがあります

農地から家づくりをする場合、手続き以外にも確認しておきたいことがあります。

これまで畑として使われていた土地では、

・造成工事
・地盤改良
・水道の引き込み
・下水道接続または浄化槽設置
・擁壁工事
・進入路の整備

などが必要になることがあります。

土地代がかからなかったとしても、

住宅を建てられる状態にするまでの費用

が思っていた以上にかかる可能性があります。

「土地代0円＝安く家が建つ」とは限らない

親から土地を譲ってもらえる場合など、土地を新しく購入する必要がないことは大きなメリットです。

ただし、

土地A：購入費は必要だが、すぐ住宅を建てられる宅地

と、

土地B：土地代はかからないが、農地転用・造成・水道引き込みなどが必要

では、最終的な差が思ったほど大きくならないこともあります。

だからこそ、建物の間取りを考える前に、

「この土地に本当に建てられるのか」

「建てられる状態にするまで、どのくらい費用が必要なのか」

を確認しておくことが大切です。

農地に家を建てたいなら、できるだけ早めにご相談ください

農地からの家づくりでは、

「農地転用を全部終えてから住宅会社へ相談する」

必要はありません。

むしろ、

「この土地に家を建てたい」と思った段階で相談する

ことをおすすめします。

カトリホームでは、山梨県内で土地探しから新築住宅、資金計画までご相談いただけます。

「実家の畑に家を建てられる？」

「親からこの土地を使っていいと言われたけれど、何から始めればいい？」

という段階でも構いません。

土地の所在地や地番、資料などが分かれば、まず何を確認する必要がある土地なのか整理するところから家づくりを始められます。

土地を購入する場合はもちろん、ご家族が所有している農地への建築をお考えの方も、お気軽にカトリホームへご相談ください。

※農地転用の可否や必要な手続きは、土地の所在地、農地の区分、都市計画、転用目的などによって異なります。具体的な計画については、市町村の農業委員会など関係機関への確認が必要です。