地盤改良費はいくらかかる？土地購入前に知っておきたい地盤調査と改良工事

土地を探していると、

「日当たりもいい」
「広さもちょうどいい」
「価格も予算内」

という土地が見つかることがあります。

条件がそろっていると早く購入を決めたくなりますが、家づくりでは土地の表面を見ただけでは分からないことがあります。

そのひとつが「地盤」です。

地盤調査の結果によっては、建物を建てる前に地盤改良工事が必要になることがあります。

場合によってはまとまった費用になることもあるため、土地と建物の予算を考えるうえでは無視できません。

今回は、地盤調査では何を調べるのか、地盤改良にはどのような方法があるのか、土地を購入する前に確認しておきたいことまで詳しく解説します。

そもそも、なぜ地盤調査をするの？

住宅は完成すると大きな重量になります。

その建物を長期間支えるのが、基礎とその下にある地盤です。

建物そのものをしっかりつくっても、地盤が十分に建物を支えられなければ、建物が沈んだり傾いたりする原因になります。

特に注意したいのが「不同沈下」です。

不同沈下とは、建物全体が均等に沈むのではなく、一部分だけが大きく沈む現象です。

不同沈下が起こると、

・床が傾く
・ドアや窓が開閉しにくくなる
・外壁や基礎にひびが入る

など、住宅に影響が出る可能性があります。

こうした問題を防ぐため、建物を建てる前に地盤の状態を確認します。

戸建て住宅で使われる「SWS試験」とは？

戸建て住宅の地盤調査でよく利用される方法のひとつが「SWS試験」です。

正式には「スクリューウエイト貫入試験」といいます。

以前は「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれていました。

先端がスクリュー状になったロッドに荷重をかけ、回転させながら地中へ貫入させ、

・どの程度の荷重で沈むか
・一定の深さまで入るのに何回転必要か
・どの深さに軟らかい地盤、硬い地盤があるか

などを確認します。

住宅が建つ範囲の複数箇所を調べるのが一般的です。

なぜ敷地の1か所だけではだめなの？

同じ土地の中でも、地盤がすべて均一とは限りません。

たとえば、

・以前建物が建っていた場所
・昔の水路などがあった場所
・盛土された場所
・田畑として利用されていた場所

など、土地の履歴によって地盤にばらつきがあることがあります。

そのため、建物が建つ範囲を複数箇所調べて判断します。

ボーリング調査を行う場合もあります

地盤調査にはSWS試験以外の方法もあります。

代表的なのがボーリング調査です。

地面を掘削しながら土を採取したり、標準貫入試験によって地盤の硬さや締まり具合を調べたりします。

SWS試験より詳しく地層や土質を把握できる一方、調査規模も大きくなります。

すべての木造住宅で行うわけではなく、建物や地盤の条件に応じて調査方法を選びます。

地盤調査をすると必ず地盤改良になる？

地盤調査をしたからといって、必ず地盤改良が必要になるわけではありません。

調査の結果、そのままでも建物を支えられると判断されれば、必要な基礎を施工して建築へ進みます。

一方、軟弱な地盤が確認され、そのままでは建物を安全に支えることが難しいと判断された場合は、地盤補強を検討します。

重要なのは、

「地盤が強い・弱い」だけではなく、「その土地にその建物を建てる場合にどうなのか」

という点です。

建物の大きさや重量、配置、基礎計画などによっても判断は変わります。

地盤改良にはどんな種類がある？

住宅で使われる代表的な地盤補強には、

・表層改良
・柱状改良
・小口径鋼管杭

などがあります。

それぞれ特徴が異なります。

① 表層改良

表層改良は、地表に近い範囲の地盤が軟弱な場合に用いられる方法です。

比較的浅い範囲の土とセメント系固化材を混ぜ、締め固めることで地盤を補強します。

地面の下を「面」で強くするイメージです。

軟弱層が比較的浅い場合に採用されることがあります。

② 柱状改良

ある程度深いところまで軟弱な地盤が続いている場合などに用いられることがあります。

地中の土とセメント系固化材を混ぜ、地中に円柱状の改良体をつくります。

この改良体を建物の下に複数施工し、住宅を支えます。

必要となる深さや本数は、地盤や建物によって変わります。

③ 小口径鋼管杭

軟弱な地盤が深くまで続いている場合などには、鋼製の杭を地中へ施工する方法が採用されることがあります。

深い位置にある支持力を利用して住宅を支えます。

必要な杭の長さや本数が増えるほど、費用も大きくなる傾向があります。

地盤改良にはどのくらい費用がかかる？

地盤改良費は、工法によって数十万円程度から、100万円を超えるケースまで幅があります。

ただし、

「表層改良なら必ず○万円」

「鋼管杭なら○万円」

と簡単には決められません。

費用は、

・改良する深さ
・建物の大きさ
・施工範囲
・改良体や杭の本数
・土質
・地下水の状況
・重機が入れるか
・敷地に作業スペースがあるか

などによって変わります。

土地購入前の段階では、地盤改良費を正確に確定できないことも珍しくありません。

なぜ土地を買う前に地盤改良費を確定できないの？

地盤調査は、単に土地の中心を一度調べればよいものではありません。

どの位置に、どのような建物を建てるのかによって、調査位置や判断も変わります。

そのため、本格的な地盤調査は建物の配置などがある程度決まってから行われることが一般的です。

ただし、土地購入前にも参考になる情報はあります。

土地購入前に確認できること

たとえば、

・以前どのように利用されていた土地か
・盛土や造成が行われているか
・周辺の地形
・周辺の地盤データ
・ハザードマップ
・土地の成り立ち

などです。

国土地理院などが公開する地形情報から、土地の成り立ちを調べることもできます。

ただし、

「昔田んぼだったから必ず地盤改良が必要」

「近所が地盤改良なしだったから、この土地も不要」

と判断することはできません。

周辺情報はあくまで参考です。

最終的には、その土地に建物を建てる位置で行った地盤調査をもとに判断します。

隣の家が大丈夫でも、自分の土地が大丈夫とは限らない

「隣の家では地盤改良をしていないそうです」

という情報を聞くこともあります。

しかし、隣接地でも地盤状態が同じとは限りません。

さらに、

・建物の大きさ
・重量
・配置
・基礎

なども違います。

周辺データは参考になりますが、それだけで判断しないことが重要です。

「安い土地＝家づくりも安い」とは限りません

たとえば、

A土地：1,000万円

B土地：800万円

という2つの土地があれば、B土地の方が200万円安く見えます。

しかしB土地で、

・地盤改良
・造成
・水道引き込み
・擁壁

などが必要になれば、土地と建物を合わせた総額では差が小さくなる可能性があります。

場合によっては、土地価格が高いA土地の方が最終的な負担を抑えられることもあります。

土地探しでは、

「土地はいくらか」ではなく「この土地に家を建てると全部でいくらか」

という視点が大切です。

地盤改良の見積もりが出たら確認したいこと

地盤改良が必要と判断された場合には、金額だけでなく、

・どのような調査結果だったのか
・なぜ改良が必要なのか
・なぜその工法を採用するのか
・どの程度の深さまで施工するのか
・どの程度の範囲、本数を施工するのか

なども確認してみましょう。

地盤は住宅完成後には見えなくなる部分です。

だからこそ、工事前に内容を理解しておくことが大切です。

地盤改良費を「想定外の出費」にしないために

土地を購入した後に、

「地盤改良で追加費用が必要になりました」

となれば、キッチンや設備、外構などの予算を削らなければならなくなるかもしれません。

地盤改良が必要かどうかを土地購入前に確定できない場合でも、

地盤改良が必要になった場合を想定して予算に余裕を持たせておく

ことはできます。

土地、建物、付帯工事、諸費用まで含めて資金計画を考えておくと安心です。

気になる土地が見つかったら購入前にご相談ください

土地探しで難しいのは、販売価格だけでは家づくりの総額が分からないことです。

カトリホームでは、山梨県内の土地探しから新築住宅、資金計画までご相談いただけます。

「気になる土地を見つけたけれど、家を建てる土地としてどう？」

「土地は安いけれど、追加工事が多くならないか心配」

という段階でも大丈夫です。

土地だけを先に決めるのではなく、建物や必要な工事まで含めて検討することで、予算オーバーのリスクを減らすことができます。

土地購入をご検討の方も、お気軽にカトリホームへご相談ください。

※地盤調査方法、地盤補強の要否、工法、費用などは土地の地盤状況、建築する建物、基礎設計、施工条件などによって異なります。